Aizņemieties 30 gadus un ieguldiet atšķirību


[Updated in August 2019 to reflect changes in the new tax law. 90% of taxpayers take the standard deduction now.]

Lasītājs Dans atstāja šo komentāru manā amatā par 30 gadu aizdevuma maksāšanu 15 gadu grafikā:

Ja jūsu māja būs atmaksāta 15, nevis 30, 30 gadu laikā, tas nodrošinās mieru 15 gadu laikā. Bet par kādu cenu?

Vietējās izmaksas, kas saistītas ar šīs naudas ieslodzīšanu jūsu mājas pamatkapitālā, varētu būt ievērojamas, ja jūs ieguldīsit starpību.

Lasītāja Heidi arī jautāja:

Lai arī tajā laikā būtu jauki pārdot māju un tām nebūtu hipotēkas, es cīnos ar naudas līdzekļu piesaisti atmaksātā hipotēkā. Mani pensijas konti ir maksimāli izmantoti, bet mans ar nodokli apliekamais ieguldījumu konts varētu izmantot dažus papildu līdzekļus (cerams, ka nopelnīšu augstāku likmi, nekā es maksātu par hipotēku). Tavs skatījums?

Daudzi domā, ka hipotēku likmes ir vēsturiski zemākās, tāpēc tā ir lēta nauda, ​​tāpēc būtu prātīgi veikt atmaksas un ieguldīt starpību. Lai aizņemtos frāzi no dzīvības apdrošināšanas pirkšanas – “pērc termiņu un iegādi starpību”, es šo stratēģiju saucu par “aizņemieties uz 30 gadiem un ieguldiet starpību. ”

Darbināsim numurus un pārbaudīsim, vai tas ir labs solis.

Piemērs: Bobs refinansē USD 400 000 lielu hipotēku Indiānā. Viņš var saņemt fiksētas procentu likmes hipotēku uz 30 gadiem ar likmi 3,5% vai arī ar fiksētām likmēm ar hipotēku uz 15 gadiem ar fiksētu procentu likmi 3,0% ar salīdzināmām slēgšanas izmaksām. Par 30 gadu hipotēku ir jāmaksā USD 1,966 mēnesī. Hipotēkai uz 15 gadiem ir jāmaksā USD 2 762 mēnesī.

Bobs nolemj ņemt 30 gadu hipotēku un ieguldīt starpību USD 966 mēnesī “blakus fondā”. Mēs pieņemam, ka Bobs nopelna 5% no šī blakus fonda. Sakarā ar jauno nodokļu likumu, kas paplašināja standarta atskaitījumu, Bobs vairs nesaņem papildu nodokļu ietaupījumus par augstākiem hipotēkas procentiem, kas samaksāti ar 30 gadu aizdevumu. Vienkāršības labad mēs pieņemam, ka blakus fonds ir pilnībā efektīvs nodokļiem. Visi ieguvumi būs ilgtermiņa kapitāla pieaugumi, kad blakus fonds tiek likvidēts. Kad Bobs beidzot pārdod savu māju, viņš likvidē blakusfondu, maksā kapitāla pieauguma nodokli (15% federālā plus 4% valsts) un ieņēmumus izmanto, lai samaksātu pret hipotēku.

Mēs vēlamies salīdzināt pieaugumu ar Boba tīro vērtību. Tas ir (a) pamatsumma atmaksājas, ja Bobs uzņēmās hipotēku 15 gadu laikā, salīdzinot ar b) pamatsumma atmaksāja 30 gadu hipotēku, pieskaitot naudu blakusfondā pēc kapitāla pieauguma nodokļa nomaksas. Neatkarīgi no tā, kura stratēģija rada lielāku skaitu uzvar.

Man ir detalizēti aprēķini izklājlapā. Jūs varat vēlreiz pārbaudīt manu matemātiku vai ievadīt dažādus pieņēmumus. Es apkopoju neto vērtības pieaugumu šeit:

Gads (A) 15 gadi (B) 30 gadu un papildu fonds (BA)
1 21 441 USD 19 484 USD – 1 958 USD
3 66 300 USD 60 744 USD – 5555 USD
5 113 929 USD 105 295 USD – 8 633 USD
10 246 270 USD 233 122 USD – 13 148 USD
15 400 000 USD 389 034 USD – 10 966 USD

1, 3, 5 un 10 gadu beigās stratēģija “aizņemties 30 gadus un ieguldīt starpību” kļūst arvien sliktāka nekā tikai 15 gadu hipotēkas ņemšana. 15 gadu beigās blakus fonds beidzot tiek panākts, bet vēl joprojām nav līdz galam.

Kas notiek? Kā iemesls ir tas, ka aizņemoties naudu 3,5% apjomā, lai ieguldītu ar 5% atdevi ar perfektu nodokļu efektivitāti un labvēlīgu ilgtermiņa kapitāla pieauguma režīmu, tas neatmaksājas 15 gadus?

Atbilde slēpjas augstāka likme uz 30 gadu hipotēku. Lai arī 0,5% starpība starp 15 gadu un 30 gadu likmi izskatās maza, tā attiecas uz visu hipotēkas atlikumu. Lielāka ieguldījumu atdeve no mēneša maksājumu starpības ir daudz mazāka.

Piemēram, pirmajā gadā 30 gadu hipotēka maksās aptuveni USD 400 000 * 0,5% = 2000 USD vairāk. Ieguldot USD 966 mēnesī ar 5% atdevi, nopelnīsi tikai aptuveni USD 290. Zaudēt 2000 USD vairāk par privilēģiju nopelnīt USD 290 no ieguldījumiem ir zaudējošs piedāvājums.

Laika gaitā, palielinoties blakus fondam, ienākumi no ieguldījumiem sāk pārvarēt hipotēkas papildu izmaksas, taču tas prasa daudz laika, vairāk nekā 15 gadus mūsu piemērā.

Aprēķina pieņēmumi faktiski vairākos veidos atbalsta stratēģiju “aizņemties 30 gadus un ieguldīt starpību”. Vispirms pastāv risks. Sānu fonds, iespējams, nevarēs nopelnīt 5% gadā. Pat ja tas notiek vidēji 15 gadu laikā, pastāv atgriešanās kārtas risks. Ja ienesīgums ir labs sākumā, kad blakus fonds ir mazs, bet slikts vēlākos gados, kad blakus fonds ir lielāks, blakus fonds nedos tik daudz labuma. Mēs arī pieņēmām pilnīgu nodokļu efektivitāti. Patiesībā blakusfondam būs jāmaksā daži nodokļi.

Es pārliecinātos, ka 15 gadu hipotēkā tā ir zemāka. Nedaudz zemāka likme lielam atlikumam rada lielākas atšķirības absolūtos dolāros nekā augstāka peļņa no neliela atlikuma.

Ņemiet vērā, ka šī nav tipiska situācija “vai man vajadzētu samaksāt par hipotēku vai veikt ieguldījumus”. Tikai hipotēkas priekšapmaksa nesamazina likmi visam nenomaksātajam atlikumam. Zemāku likmi par visu atlikumu jūs iegūstat tikai tad, kad esat stingri apņēmies katru mēnesi veikt lielāku ikmēneša maksājumu. Tā ir dāvana apņēmīgajiem.

Sakiet Nē pārvaldības maksām

Ja jūs maksājat konsultantam procentus no jūsu aktīviem, jūs maksājat pārāk daudz 5-10x. Uzziniet, kā atrast neatkarīgu konsultantu, maksāt par konsultācijām un tikai par padomiem.

Atrodiet tikai padomus